
Das Mietrecht behandelt alle rechtlichen Regelungen die das Mieten und Vermieten von Räumen behandelt.
Ein Mietvertrag ist laut Gesetz ein Vertrag durch den der Vermieter verpflichtet wird, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Mieten kann man also grundsätzlich einmal alle Sachen. Dazu gehören sowohl Räume als auch andere Sachen.
Unter Mietrecht versteht man jedoch üblicherweise den Vertrag über die Miete von Räumen.
Also genauer den Immobilien Mietvertrag.
Bei dem Immobilen Mietrecht unterscheidet man wiederum zwischen Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht, das hat damit zu tun, dass Mieter von Wohnräumen meistens keine professionellen Immobilienfachleute oder Juristen sind, also juristisch unerfahren sind und von daher mehr geschützt werden müssen. Bei Mietern von Geschäftsräumen geht man davon aus, dass sie geschäftserfahren sind und von daher des besonderen Schutzes nicht bedürfen.
Vom Mietvertrag ist das Pachtrecht zu unterscheiden.
Unter Pacht versteht man die vertragliche Überlassung des Gebrauchs und des Genusses der Früchte einer Sache oder eines Rechts gegen Entgelt (§§ 581–597 BGB).
Dies klingt erstmal kompliziert, ist aber im Grunde ganz einfach. Es gibt zwei wesentliche Unterschiede. Zwischen Pacht und Miete.
Mieten kann man nur Sachen, also z.b. eine Wohnung. Pachten kann man Sachen und Rechte (z. B. Jagd- oder Fischereirechte).
Die Miete berechtigt nur dazu die Sache zu benutzen (zum Beispiel in dem Raum zu wohnen), die Pacht berechtigt auch dazu die Früchte die Sache zu „genießen“.
Ein gutes Beispiel ist die Nutzung einer Apfelwiese.
Gebe ich jemandem Geld, damit ich die Apfelwiese nutzen darf um darauf zu campen oder ein Sonnenbad zu nehmen, liegt eher Miete vor.
Will ich aber die Apfelbäume nutzen, die Äpfel ernten und verkaufen, dann liegt Pacht vor.
Ich nutze das Grundstück und ziehe in diesem Fall ganz wortwörtlich die Früchte.
In diesem Fall handelt es bei den Früchten der Pachtsache tatsächlich um Früchte (nämlich Äpfel),.
Früchte einer Sache sind jedoch allgemein die Erzeugnisse der Sache und die sonstige Ausbeute, welche aus der Sache ihrer Bestimmung gemäß gewonnen wird.
Früchte eines Rechts sind die Erträge, welche das Recht seiner Bestimmung gemäß gewährt, insbesondere bei einem Recht auf Gewinnung von Bodenbestandteilen die gewonnenen Bestandteile.
Gebe ich dem Eigentümer Geld, um in einem Raum zu wohnen, handelt es sich um Miete.
Nutze ich den Raum aber, um darin eine Kneipe zu betreiben, handelt es sich um Pacht.
Betreibe ich jedoch in den Räumen eine Werbeagentur oder eine Rechtsanwaltskanzlei, handelt es sich um einen Gewerberaummietvertrag. Denn das Geld, welches ich als Anwalt verdiene ist nicht die Frucht des Raumes, sondern der Dienstleistung, die ich anbiete.
Auf die Pacht finden die Mietvorschriften entsprechende Anwendung, jedoch gibt es Ausnahmen und Sondervorschriften.
Es gibt also die Pacht für die aber grundsätzlich die mietrechtlichen Vorschriften gelten und die Miete.
Das Mietrecht beschäftigt sich mit allen Fragen die mit dem Mieten von Räumlichkeiten in Zusammenhang stehen.
Insbesondere werden folgende Fragestellungen behandelt:
Zustandekommen eines Mietvertrages. |
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Wohnraum. |
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Gewerberaum |
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Mietgebrauch |
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Übergabe des Mietobjekts |
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Besichtigung des Mietobjekts.. |
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Bauliche Veränderungen |
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Untervermietung! Drittüberlassung |
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Tierhaltung |
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Vertragswidriger Gebrauch – Abmahnungen des Vermieters |
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Betriebspflicht bei Gewerberäumen |
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Konkurrenzschutz bei Gewerberäumen |
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Mietrechtliche Gewährleistung. |
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Mängel des Mietobjektes und Beweissicherung |
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Inanspruchnahme des Vermieters oder Mieters auf Mängelbeseitigung. |
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Minderung und Zurückbehaltung der Miete |
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Mängelbeseitigung durch den Mieter bei Gewährleistungspflicht des Vermieters. |
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Miete. |
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Zahlungspflicht des Mieters |
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Abrechnung über Betriebskosten |
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Mietänderung bei preisfreiem Wohnraum |
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Allgemeine Erhöhung auf das ortsübliche Niveau |
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Erhöhung nach Modernisierung |
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Änderungen bei Betriebskosten, Staffelmiete und Indizes. |
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Mietänderung wegen Vereinbarung einer gemäß § 5 WiStG überhöhten Miete. |
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Mietänderung bei preisgebundenem Wohnraum |
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Mietänderungen bei Gewerberäumen |
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Beendigung des Mietverhältnisses |
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Ordentliche Mieter-Kündigung von Wohnraum |
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Ordentliche Vermieter- und Mieter-Kündigung von Gewerberaum |
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Außerordentliche Vermieter-Kündigung mit gesetzlicher Frist |
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Außerordentliche Mieter-Kündigung mit gesetzlich geregelter Frist. . |
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Außerordentliche fristlose Vermieter-Kündigung |
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Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – Generalklausel- (§ 543 Abs. 1 BGB) . . |
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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) |
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Außerordentliche fristlose Mieter-Kündigung |
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Widerspruchsschreiben und Fortsetzungsverlangen |
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Räumungsklagen. . |
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Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). |
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Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses aus sonstigen Gründen |
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Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses aus sonstigen Gründen |
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Abwicklung des Mietverhältnisses. |
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Rückgabe des Mietobjekts und Einbauten des Mieters |
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Zwangsvollstreckung, Räumungsschutz, Vollstreckungsabwehr- und Wiederaufnahmeklage . |
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