Kündigung im Mietrecht – Checkliste und Fristen

Hinweis: Zur ordentlichen Wohnraumkündigung liegen aktuelle höchstrichterliche Entscheidungen vor. Die folgenden Checklisten beruhen im Übrigen auf den einschlägigen Vorschriften des BGB zur Wohnraummiete.

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Berechtigtes Interesse an der Beendigung (§ 573 BGB) – Kündigungsgrund konkret angeben – Bei Eigenbedarf: Person und Grund benennen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) – Schriftform (§ 568 BGB) – Kündigungsfrist korrekt berechnen Widerspruchsrecht des Mieters wegen Härtefall prüfen (§ 574 BGB)

Eigenbedarfskündigung

Konkreter, nachvollziehbarer Eigenbedarf – Ausführliche Begründung im Kündigungsschreiben – Vergleichbare freie Wohnung anbieten, falls vorhanden – Kein Rechtsmissbrauch – Kündigungsfrist nach Wohndauer beachten

Aktuelle BGH-Rechtsprechung 2024
Auch eine „Mischnutzung“ kann Eigenbedarf begründen. Beabsichtigt der Vermieter, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen Tätigkeit nachzugehen, wird es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig ausreichen, dass ihm bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter beziehungsweise anerkennenswerter Nachteil entstünde.

Fristlose (außerordentliche) Kündigung

– Wichtiger Grund (§ 543 BGB) – Bei Zahlungsverzug: Rückstand über zwei Monate oder wiederholter Verzug (§ 569 Abs. 3 BGB) – Bei Störung des Hausfriedens: erhebliche, nachhaltige Pflichtverletzung – Abmahnung, soweit erforderlich – Schriftform – Unverzügliche Kündigung nach Kenntnis

Kündigung durch den Mieter

Kündigungsfrist von drei Monaten – Schriftform – Rechtzeitiger Zugang beim Vermieter – Übergabetermin organisieren – Nachmieter-Regelung im Vertrag prüfen

Kündigung durch den Mieter
einheitlich drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB), unabhängig von der Mietdauer.

Kündigung durch den Vermieter
Grundfrist drei Monate, verlängert sich auf sechs Monate nach fünf Jahren und auf neun Monate nach acht Jahren Mietdauer.

Zugangsfrist
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB).

Formvoraussetzungen bei ordentlicher Kündigung
Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gehört die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont, dass der Vermieter ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will, entspricht es regelmäßig seinem erkennbaren Willen, dass die Kündigung mit Ablauf der Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin wirkt. Das gilt sogar dann, wenn ein zu früher Termin genannt wurde.

Fristlose Kündigung
Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (§ 543 BGB), etwa erheblichem Zahlungsverzug (§ 569 BGB), ist keine Frist einzuhalten.